本文利用2012年1月到2020年7月期间北京市实际二手房成交房屋数据为计算样本，对将近10年的北京房价变化进行了分析，并把真实的数据分析结果逐一列出。数据是真实的，所以绘制出的曲线也是真实的。
首先看2012年1月到2020年7月，北京市各区县成交房屋单价走势。
图1 北京市近10年来，各区县房屋成交单价变化趋势
从图1可以看出，随着时间的推移，2012年初，各个城区的房屋单价在1.5万到3万之间。在2014年到2017年，北京房价迎来一轮急速上涨，图中的曲线很清楚的表明，这4年的上涨，率先启动的是城区（西城、东城、海淀、朝阳），然后是郊区县（平谷、丰台、顺义、大兴、通州等），城区的价格上涨比郊区猛，曲线斜率更陡，尤其是2015年底到2017年初，城区的房价急速上涨。
2017年3月，北京的房价达到了目前历史的高点，接着3月17日，政府出台了非常严厉的二手房限购政策，房价上涨嘎然而止，开始了缓慢下跌的过程。
尽管是下跌，从2017年3月到2020年7月的数据看，西城房价属于高位震荡，仅有小幅下跌。东城、海淀小幅震荡下跌。朝阳及其他郊区县下降比较明显。
图中非常明显的看出来，上涨时，城区涨的比郊区快、幅度也大，下跌时，郊区比城区要快，跌的比例也大。随机拿出具体实际成交数据来看，那就是在2012年，一个人用180万买一套回龙观的90平米的房子，而同时另一个人也用180万买一套西城的40平米学区房，到2020年的时候，回龙观的房子价值涨幅是2倍，而买西城房子的人，身价变成了原来的3倍。这变成了一个投资问题。
2017年初，出手购买远郊区县的房子的人，不管贷款还是不贷款，到2020年中这个时候，都是亏本的。有些房子甚至亏了1/3。
上图是拿全部的成交房屋做样本计算的，房子有多种因素，房龄有长短，面积有大小。如果更细致的来看一下，比如，北京有1980年以前的不少房子，也有2000年后新建的新小区，老房子和新房子的房屋单价走势如何呢？
我们进一步看数据：
图2 近10年来，40年房龄以上的老房子，成交房屋单价变成趋势
图2中，时间还是从2012年到2020年，计算的样本是1950年到1980年的老房子，即40年房龄以上的“老破小”的价格变化趋势。
图3 2000年后新建房屋的成交单价走势
而图3是用2000年以后的新建房屋进行计算的。可以看出，图2，图3曲线没什么大的不同，40年以上房龄的房子和2000年后的新建住宅，涨跌同步。不会是新房就比老房子抗跌。
2017年3月房价达到历史高点，在这个时间点之后，要是再卖房，还好卖吗？我们进一步看数据。
图4 二手房从挂牌到真正成交的时间变化趋势
图4是这10年来，二手房从挂牌到实际成交所需要用到的时间，整体看，二手房的成交时间越来越久，从2012年平均50天左右，到2020年中，平均卖出一套房要150天左右。图中，粉色曲线是西城区，今年的房屋成交周期还算最短，也要100天，大兴、顺义等区成交周期最久。买房人与卖房人之间的心里差距在增加，换句话说，房子想痛快的卖出去，不那么简单了，除非价格要不市场价有一定的差距。
这个曲线还算平稳，属于缓慢增长。房子成交周期长了，卖房人心里价位和买房人心里价位差距有点大，那卖房人的报价就只能降低，接着的图，反应了卖房人最初挂牌价格和实际房屋成交价格的变化。请看图5。
图5 房屋报价和实际成交价之间的价差变化趋势
图5最直观的反映了卖房人报价和实际成交价之间的差别，也最有意思。2017年3月，北京最严格的二手房政策出现之前，房屋的报价和实际成交价差别不大，10万左右，就是说，买方和卖方坐在一起聊价格，也就砍个10万块，大家也成交了。而在2017年3月，政策出现后，从图中明显的看出，新政后，卖方开始报价并没有降，从卖方心理上讲当然是这样，邻居17年3月份还卖800万的房子，凭啥到4月份，我就降50万卖？都是普通老百姓，卖房时打听打听邻居张三李四的房子卖了多少，我的只能高点卖，不能比他低。
但是在17年4月份之后，真的不行了。我们可以看到，远郊区县，顺义丰台等，房子不降价个50万，就不好卖了。这是政策的威力，立竿见影，卖房人不适应，不接受，但是你不降，邻居要降了，所以，挂牌报价与实际成交价的拉开，成交周期的变长，导致了房屋价格还是回落。
图5很有意思，17年之后，有一个月，顺义区房屋的挂盘价和成交价竟然差了100万。房子降100万才能卖出。17年起到19年底，可以看出，卖房人的挂牌价还是挂的比较高，但还是被买房人砍价砍下去不少，买房人当然也会算计，上个月同小区的一个房子500万成交，我这个月买，当然希望更低点。而在2020年后，挂牌价和实际成交价价差相比17到19年要小了，说明2020年后，卖房人也理智了，报价太高，连看房的人都没有，还不如适应市场，2020年后，挂牌价和实际成交价价差的在逐步的贴近。
这10年来，我们所有交易的这些房屋，面积大小如何分布的呢？请看下面图6。
图6 近10年成交房屋的面积分布情况
从图6可以看出来，50到70平米的房子，是在北京买卖二手房的首选，占了1/3。大房子还是贵，不过，随着近2年房价的降低，70到90平米房屋的成交量有一定的上升。120平米以上的大房子，及150平米以上的房屋，由于价格贵，还是最少的，加起来，才占15%左右。
在北京，有一个属于自己的大房子，实属不易。
3. 成交量变化情况
图7 近10年来北京二手房成交量变化趋势
图7描述了近10年来，北京二手房成交量变化趋势。图中数据不是绝对的成交数量，而是趋势。可以看出2016年3月，北京房屋成交量达到近10年的最大值，即2016年3月，房屋成交单月对多。2016年正是房屋大涨的一年，买卖都多，推高了房价。接着，2017年初，房屋成交由于2017年政策原因，大幅下跌，2017年5月，房屋成交量只是2016年3月的15%。成交量非常低。所以，才有了上面图中，挂牌价和成交价的价差陡然增加，买房的人少了80%，当然卖不出去了。2017年到2020年初，房屋成交量在最高点40%左右，每年的春夏是成交旺季，其他时间都不温不火。2020年2月，由于疫情影响，房屋成交量骤降，在今年5月有一个比较大的回升。
从成交地区看，如下面图8所示。
图8 各区县成交房屋数量变化趋势
朝阳区首当其冲，是大家购房的首选之地，占了整个全部购房成交的1/3以上。然后是丰台区、海淀区。朝阳区面积比较大，国贸、望京、北苑等地区都是成交量大户，房子相对也比较新，房价整体并不低，尤其是望京，互联网公司云集，近10年的靠互联网创业热潮挣到钱的年轻人，把朝阳区的房价与成交量整体抬到一个高度。
本文只是数据的陈述，房价的涨跌还要和城市发展规划、金融杠杆、政策影响、经济增长等诸多因素有关。本文不具体分析这些内容，只是从更加宏观的角度来给予解说。
中国自改革开放以来，真是日新月异的变化。90年代初，普通上班族的工资还只有100元左右，而且大家都平均，而30年后，工资的涨幅较那时真是有了大幅的提升。其实我们的日常生活及背后所有行业的发展不都是在发生着巨变。
任何新生事物的出现和发展，其实都是会经历从不成熟到成熟的过程，而这个过程中，通常都存在缺陷及缺陷造成的机会，房地产市场同样也是。北京的经济适用房回龙观小区在开盘之处，也就2600元一平，天通苑2650元。那是2000年左右的事情，离我们现在也就20年，而就这么一个小区，房价的涨幅到今天也也有16，7倍左右了。在整个房屋上涨的过程中，我们看到了一个个政府政策的出现，所有的政策都是在限制，而限制的目的是要尽量保证公平。
这个变化的社会里，及各行业高速发展的背景下，各种机会自然层出不穷。生意做的好，大大小小有些社会关系，搞到一个好项目，甚至弄到一个矿的开采权，都会使一些胆子大、有想法、敢干的人有机会一下子赚一笔，暴富一把。而在社会没有更好的投资渠道的背景下，房子更成了主要的投资目标，有钱就买房，换大房子成了大多数人的目标。中国不是欧洲、不是美国，不是一个相对稳定的社会，如果房子过多的被快速暴富的人集中起来，必定出问题，所以，政府的政策就是在限制，强行的让每个人、每个家庭只能买到定额数量的房子，不能多买，有钱可以换房，不能多买，房屋不能集中。否则必定出现社会问题。
在政策出台的过程中，严厉的过程是逐步上升的，可以说政府也是需要一个学习过程的，也可以说政府完全在把握着房价的变化。
今天北京市的购房政策是2017年颁布的严厉的317政策，而这个政策，如同北京购车摇号指标政策一样，在相当相当长的一段时间里，这些政策很难再在打开了。
在美国，每个房子是有房产税的，房产税是银行对土地上的房子进行价值评估，而收取的每年大概房屋总价2%左右的税费。每个房屋必须缴房产税。如果是新房子，还需要加上学区建设等费用，每年的房屋固定费用会高于总价的2%，到3~4%左右。对于房主来讲，这是一笔不小的支出，还要年年交。而在中国，房屋持有的成本就太低了，几乎无成本。在北京拥有几套房屋，躺着收房租，就不用上班了。这在美国可没这么好事。由于高额的房产税，美国的豪宅才会出现常常易主的情况，商人破产后，豪宅养不起，只能卖掉。老年人退休后由于收入下降，过高的房产税也会让他们卖掉房子，这也是没办法的事情。
所以，真正能够在洛杉矶比弗利山庄里居住的人，是真有钱人，起码收入稳定丰足，否则自己住的房子都养不起。
现在的情况看，美国这样的房产税政策在当前的北京是根本无法实施的，在西城区一个600万的“老破小”的学区房，房主也就是普通老百姓，他的房子是上世纪单位分给他的，让他每年交600万的2%，就是12万的房产税，你问他工资有这么多吗？这是要干啥？所以，一天到晚说在中国要搞房产税的论调，基本都是胡说，这不是现阶段城市化大建设应该拿上台面的事情。
美国的房产税政策，你可以说是资本主义的残酷，当然其实也是社会进步，充分竞争的体现。他鼓励有本事的年轻人去努力挣钱，可以买大房子，同时也残酷的告诉大家，如果这个人能力不足了，挣不到钱了，对不起，你就无法再享受豪宅的生活了，必须要让出去。对于社会来讲，其实很公平，适者生存，优胜劣汰。
而我们中国，在40年来，从计划经济转向市场经济的过程，房屋从无价到有价，而引起的社会财富的迅速不均其实是无法避免的事情。30年前，北京的房子和一个三线城市的房子都没有价值，而很短的时间内，这些房子变得有价值了，而且价值差变得越来越大。当计划经济体制下，分到北京二环里的老公房的房主，其身价一下子是三线城市里同样居民身价的几倍，财富凭空的放大了。北京的这个老公房房主，把房子一卖，摇身一变大几百万的身价，到三线城市买几套房，俨然可以成为当地的富人。个人财富的多少成了投胎这样的技术活。
对于国家来言，对于社会发展来言，这真没有办法，从旧形态到新形态的过程，是需要几代人的辛苦。就好比今天一个新毕业的研究生凤凰男想要立足北京，一定要经历从老辈打工供读、自己卧薪尝胆、下一辈才能扎根立足的过程。我们只能期望一个相对满意的行政政策，以保证效率和公平能尽量的均衡。在这个方面，大政府可能更适合一些。50后，60后，70后，甚至要到下一代50后，都要面对与经历，这是同经历两次世界大战风雨飘摇以求和平的人们一样的感受，我们只是在追求更好自由时代的一个必经的路上。
