金融界7月28日消息 据道，住房和城乡建设部部长倪虹在近日召开的企业座谈会上说，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。
近期房地产利好接连不断，此番“首套房降首付降贷款利率”、“改善性住房换购税费减免”“认房不用认贷”是继超特大城市“城中村改造”以及政治局会议定调“中国楼市发生重大变化”后，释放的又一信号。
住建部政策支持力度超预期
1、平安证券：住建部首提降低首套房首付，政策支持力度持续超预期
平安证券研报指出，本次住建部提出降低购买首套住房首付比例，超出市场预期，有利于降低购房者置业成本，若后续落地执行，将更加利好总价高、购房门槛高的核心城市。同时会议强调进一步降低首套贷款利率，根据贝壳的统计，7月百城首套房贷利率平均为3.90%，其中一线、二线、三四线城市首套房贷款利率分别为4.5%、3.88%和3.88%，房贷利率相对更高的一线城市或更加受益。
另外，目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，加大改善性需求的换房成本。本次会议明确表态落实个人住房贷款“认房不用认贷”，预计后续核心城市限贷政策有望迎来优化，利于大幅降低改善性需求置业门槛，活跃整个房地产交易市场。同时会议强调落实改善性住房换购税费减免，预计后续在增值税、契税等交易环节税收方面有望迎来政策支持。
投资建议方面，建议关注两条主线：1）受益政策潜在优化的主线，主要为聚焦核心城市、政策受益空间大的房企，如保利发展、招商蛇口、越秀地产、滨江集团、华发股份、万科A、中国海外发展等，同时关注贝壳、我爱我家等中介服务商；2）前期阶段性承压、经营及资金状况有望好转的民营房企/物管企业、物企如新城控股、金地集团、新城悦服务、碧桂园服务等。同时积极关注地产产业链机会如东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
2、国金证券：政策支持方向明确，高能级城市空间更大
国金证券研报指出，政治局会议定调后，住建部确认支持方向。当前房地产市场销售持续承压，住建部表示要大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率，改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
支持住房需求，高能级城市宽松空间更大。国金证券认为，高能级城市首套房贷利率距下限仍有下隆空间。从首付比例看，三四线城市包括部分二线城市已落地首套房首付比例20%、二套房30%，而一线和部分强二线城市的首付比例(尤其是二套房)仍高企，因而未来高能级城市预计将逐步实行“认房不认贷”，支持改善需求的释放。
做好保交楼，供给侧支持需到位。在房地产供给侧，已有多项措施落地，包括保交楼专项借款、“第二支箭”为民营房企倩券发行提供增信支持、第三支箭支持涉房企业股权融资等。但房企(尤其是民营房企)现金流状况仍有压力，2023房企新增债券融资(含信用债和海外债)同比-28.9%，环比-48.9%。随着央行与金融监管总局发文“金融16条”延长期限，预计供给侧对行业的支持将加速落地，以时间换空间，化解行业风险。
投资建议方面，住建部提出要降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施，而此类政策的宽松释放主要在一线和强二线等高能级城市。推荐重点布局优质一二线城市、改善产品上比高的头部央国企和改善型房企，如中国海外发展、华润置地、招商蛇口、越秀地产、滨江集团等。
3、58安居客房产研究院：“认房不用认贷”一旦落地，很多被误伤的改善型需求将获得政策支持
58安居客房产研究院张波解读称，住建部表态更为落地，尤其在政策的推进方向上面给出了具体的指引方向，重点在首套房的首付比例和利率层面，以及此前市场呼声较高对于“认房又认贷”的调整。
张波分析，结合此前政治局会议内容，国内房地产市场供求关系发生了重大变化，决定了政策调整的必要性，与房地产相关的金融风险依然存在，需要进一步提升市场信心和预期。预计下半年房地产政策持续宽松的趋势不变，尤其一二线热点城市在认房认贷、首付比例、税费减免等方向的政策会加快出台。
关于降低购买首套房首付比例和贷款利率、减免税费，张波认为需要从城市能级来区别看待。三四线城市，无论首套还是二套的首付比例大都已明显下调，这一政策信号对于此类城市的影响力度多体现在心态层面，而非实际操作层面。
在张波看来，一二线热点城市的首套房认定标准更为重要。“认房不认贷”政策一旦落地执行，不少原来按二套执行的首付和利率标准，都有可能按首套执行，这对于楼市的影响则更为明显。
张波强调，对一二线热点城市来说，核心问题已经不是再次降低首套或二套房首付比，而是能否让那些被误伤的真正的改善需求得到相匹配的政策支持。
4、李宇嘉：预计非热点城市首付比例将统一降至20%
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉预计，非热点城市会将首付比例统一降至20%，部分三四线城市在2021年下半年到今年上半年已经回到了首套2成首付、二套3成首付。同时，非热点城市全面启动认房不认贷，也就是二套房也可以享受2成首付的优惠。
热点城市方面，李宇嘉预计可能会下调第二套房（已还清贷款）首付比例。“这适应了多数城市进入住房改善时期的供求关系新形势，有的放矢地支持改善型需求。”李宇嘉表示，税收政策预计有两个调整方向：一是优化调整非普通住宅认定标准，比如取消总价认定标准，二是热点城市增值税免征期从5年回到2年，降低住房交易成本。
李宇嘉分析，考虑到热点城市刚需集中，换房需求开始主导，此次政策降低成本和门槛，会有效果，但具体的效果，还要看后续各地推进落实的情况，要看金融财税部门后续的政策实施。
“此次政策调整，是2014年去库存以来又一次政策大力度纾困，主要目的就是稳定和托底地产，释放内需和消费潜力，实现稳增长、稳就业的目的。它传达了一个重要的信号，即无序的下行是不能容忍的。”李宇嘉强调。
5、同策研究院727住建部政策五大预判
第一、 强调了房地产在GDP中的支柱产业地位及对于经济发展的重要性。二季度GDP6.3%的增速未达市场预期（7%），三季度增长压力仍然较大，依托房地产业、建筑业来带动上下游40多个产业链行业的潜能释放是可行的抓手，因此可以预判，三季度促进房地产行业投资的相关政策会出台，房企的融资环境会进一步宽松，这对行业来讲是利好。
第二、 保交楼、保交付仍然是当前房地产市场亟需解决的问题。2000亿元的保交楼贷款支持计划专项基金已经支出1995亿元，这不足以解决万亿规模的项目停工问题。三大资金来源方面均面临较大压力；1.市场下行压力下，房企销售回款速度放缓，又要解决到期债务偿还问题，自救能力不足；2.保交楼专项贷款基金只能是引导资金或者启动资金，规模小是典型特征，仍存在较大的资金缺口；3.相关配套资金应该是保交楼的重要组成部分，目前来看，各商业银行及相关资本方介入的积极性很低，出资额很有限。因此可以预判：下半年保交楼专项基金及金融机构配套资金方面会出台相关政策，除了资金层面以外，还要相关政策制度方面做突破，尤其是配套资金的受偿顺序及相关保障方面需要调整，这才能打消配套资金介入的顾虑。
第三、 大力支持刚需和改善型需求的释放。需求端的刺激是目前房地产市场问题的核心症结所在。换句话说，如果需求问题不解决，上述两个问题均是空中楼阁。当房子卖不出去的时候，房地产投资、建筑业的项目进度都会放缓，部分项目还会停滞。从保交楼的角度来看，很多保交楼的项目都要依靠剩余项目销售来盘活前期问题项目，资金方均会根据市场形式来判断剩余项目的价值和时间成本，如果需求端信心不足，保交楼也面临较大的压力。因此可以预判：下半年销售端政策会进一步松动，会鼓励刚需和改善群体入市，因此，在购房按揭利率，购房资格等方面会合理优化，部分下行压力较大的城市会调整首付比例等。
第四、 楼市调控政策细则仍然会贯彻“一城一策”的原则，不会一刀切式的调控。可以预判：一、降低首付比例等政策会集中在能级较低的城市，部分低能级二线城市二套房的首付比例也有下调的空间，但是这个城市目前不会在一线城市及核心热点二线城市出台。二、降低购房利率的问题，这个问题比较重要，影响也比较大，预计政策性房贷基准利率（LPR）下调的空间不大，如果下调的话，存量贷款降利率的压力更大，会面临更大的提前还贷压力。未来在调控LPR加点方面还有一定的空间，这个加点每个城市不一样，有高有低，存在调控和优化的空间。三、“认房又认贷”政策目前仅存在一线等几个楼市热点城市，三季度不具备推出的空间，是储备型政策，如果四季度下行压力较大的话，有可能会做适当的调整。
第五、 保障房以及城中村改造是未来房地产业发展的重要组成部分。保障房（含租赁）是稳房价背景下，解决未来城市新进人才的重要支撑，可以预判：未来保障房领域陆续会有支持政策出台，不断加快推动保障房建设，值得关注两个方面的动向：一是REITS政策会进一步放开，二是“租售同权”落地的节奏会加快，但是未来租金上涨也是一个趋势。城中村改造也是未来21个城市房地产发展的重要内容，首先具有城中村改造经验的开发商及地方大国企是直接受益者，同时，相关商办配套的运营商也是受益者，上下游产业链也间接受益，比如，装修、装饰、电梯、家用电器等。
城中村改造万亿投资机会
7月21日国常会审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
会议提出了城中村改造的四项要点：1）稳中求进、积极稳妥，成熟一个推进一个，实施一项做成一项；2）由城市人民政府负主体责任；3）多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与；4）要把城中村改造与保障性住房建设相结合。
此次《指导意见》的出台是对4月政治局会议精神的落实。根据第七次人口普查数据，本次城中村改造将涉及7个超大城市、14个特大城市，主要在一线、直辖市和部分二线省会城市开展。
当前市场关注本轮城中村改造是否等同新一轮棚改，华泰固收认为，两者在政策思路上有一定延续性，但改造对象、土地性质、改造模式、资金来源、安置方式、改造范围等方面均存在较大不同。本轮城中村改造预计推进节奏更平稳、影响周期较长，短期规模不宜夸大，需密切关注资金来源、实施方案、新增规模安排等增量信息。
浙商证券分析，城中村改造是城市更新的重要构成部分，本次国常会要求推进超大特大城中村改造并不完全属于增量政策，更多是对此前十四五城市更新目标框架下城中村改造相关内容的深化。
以城中村改造典范广州为例，2023年城市更新投资规划约2000亿元，其中城中村改造规模约983亿，占比约49%。浙商证券推测，如使用广州市的占比结构类推，十四五期间平均每年全国城中村改造投资规模可能位于1-1.25万亿之间。但广州市作为超大城市，城中村改造的推进力度可能显著高于全国水平，即全国城市更新中的城中村改造占比可能低于49%，对应十四五期间全国平均每年城中村改造投资规模可能略低于1万亿。
华创证券认为，与此前的棚改不同，此轮城中村改造更聚焦在“超大特大城市”，更强调“多渠道筹措改造资金”，鼓励民间资本参与，更重视长周期效果。此轮城中村改造聚焦一二线城市，有望对部分区域的地产、基建投资起到一定的托底作用，产业链需求均有望受到一定提振，涉及钢结构、装饰、设计等。
华西证券认为，城中村改造侧重点在于综合治理和微改造为主，一些有条件的超大城市也会进行一些整体拆建的工程，整体上判断是因地制宜、统筹有序发展为主。
板块上整体仍将有利于消费建材（如涂料、防水、砂浆、管道、线缆、辅材等）、城市规划、评估（如第三方危房评估监测等）、智能家居（人才公寓、人才安居房带来的智能门锁、智能卫浴等）、装饰装修（如内装整体装修改造等）方向。
华泰证券认为，具备资源优势的地方国资将会优先受益于此次政策推进，尤其是那些深度介入本地城市更新进程的核心城市国企。
政治局会议定调：中国楼市发生重大变化
7月24日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。
会议在谈及房地产市场时，首次明确提出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
中信证券表示，政治局会议在房地产领域最值得关注的内容：一是肯定了我国房地产市场供求关系发生了重大变化，这是未来对政策进行调整的客观基础；二是肯定了房地产已经是宏观经济层面需要留意的重大风险点，这为政策进一步加大对需求的支持奠定了条件。房地产业向运营和服务转型的新发展方向没有改变，但短期对开发产业链也应该乐观。
中信证券认为，地产行业大势已经生变，具备资产运营和空间服务能力的公司应更有机会，在核心区域的核心资产有核心价值。但短期而言，基本面的螺旋向下已经意味着房地产成为宏观经济的主要风险点。这反过来将推动政策有力干预，从而有望在今年四季度扭转市场不断浓厚的悲观预期。我们看好调整充分、估值有吸引力的高信用开发行业龙头，也推荐现金流稳健、基本面安全的物业管理蓝筹公司。
东吴证券指出，当前地产板块处于三重底部——估值底部、市场信心底部、机构配置底部，同时行业基本面仍处于持续探底过程。此次政治局的相关表述将有效提振行业信心，信心的修复将带动行业经历一轮显著的估值修复，行业首先有望迎来一轮普涨行情，而后的分化行情中在本轮调整中城市布局更优、投资更为积极、销售逆势增长的公司将获得进一步的上涨空间，推荐：保利发展、招商蛇口、越秀地产、华发股份、滨江集团，建议关注中国海外发展、保利置业集团。
开源证券分析，本次政治局会议对地产表述更加温和积极，下半年核心一二线城市的房地产政策有望进一步优化。持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。受益标的：保利发展、招商蛇口、中国海外发展、华发股份、建发股份、越秀地产等优质央国企；万科A、金地集团、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。
